Les servitudes immobilières sont des droits réels établis sur un bien immobilier, appelé “fonds servant”, au profit d’un autre bien, le “fonds dominant”. Elles permettent au propriétaire du fonds dominant d’utiliser ou de restreindre l’usage du fonds servant de manière spécifique. Ces servitudes sont attachées aux propriétés concernées et se transmettent lors de leur vente.
Classification des servitudes
Les servitudes se distinguent principalement par leur origine :
• Servitudes légales : Imposées par la loi pour des raisons d’intérêt public ou privé. Par exemple, la servitude de passage pour un terrain enclavé, permettant au propriétaire sans accès à la voie publique de traverser le terrain voisin.
• Servitudes conventionnelles : Établies par un accord entre propriétaires, généralement formalisées par un acte notarié. Par exemple, un propriétaire peut accorder à son voisin le droit de passage sur son terrain pour accéder à une route.
• Servitudes naturelles : Résultant de la configuration naturelle des lieux, comme l’écoulement des eaux d’un terrain en hauteur vers un terrain en contrebas.
Types courants de servitudes
Parmi les servitudes les plus fréquentes, on trouve :
• Servitude de passage : Permet au propriétaire du fonds dominant de traverser le fonds servant pour accéder à une voie publique.
• Servitude de vue : Interdit au propriétaire du fonds servant de construire ou de planter des arbres au-delà d’une certaine hauteur, préservant ainsi la vue du fonds dominant.
• Servitude non aedificandi : Interdit toute construction sur une partie déterminée du fonds servant, souvent pour préserver une vue ou éviter des nuisances.
Création et extinction des servitudes
Les servitudes peuvent être établies de différentes manières :
• Par la loi : Certaines servitudes sont imposées légalement, comme le droit de passage pour un terrain enclavé.
• Par contrat : Les propriétaires peuvent convenir d’une servitude par un accord mutuel, généralement formalisé par un acte notarié et publié au service de la publicité foncière.
L’extinction d’une servitude peut survenir dans les cas suivants :
• Impossibilité d’usage : Si l’exercice de la servitude devient impossible, par exemple en raison d’un changement radical de la configuration des lieux.
• Non-usage pendant 30 ans : L’absence d’utilisation de la servitude pendant une période continue de 30 ans entraîne son extinction.
• Réunion des fonds : Si les fonds servant et dominant sont réunis sous un même propriétaire, la servitude s’éteint.
• Renonciation : Le propriétaire du fonds dominant peut renoncer expressément à la servitude.
Les servitudes immobilières reposent sur une relation entre deux terrains, appelés fonds servant et fonds dominant.
• Le fonds dominant est le terrain qui bénéficie de la servitude. Son propriétaire a un droit spécifique sur le fonds servant.
• Le fonds servant est le terrain qui supporte la servitude. Son propriétaire doit accepter certaines restrictions dans l’usage de son bien au profit du fonds dominant.
Par exemple, dans le cas d’une servitude de passage, le propriétaire du fonds dominant a le droit de traverser le fonds servant pour accéder à la voie publique. Le propriétaire du fonds servant ne peut pas s’opposer à ce passage, sauf en cas d’abus ou de modification des conditions initiales.
Les servitudes sont attachées aux terrains et non aux propriétaires : même en cas de vente, elles continuent à s’appliquer aux nouveaux propriétaires des biens concernés.
Importance des servitudes en immobilier
Lors de transactions immobilières, il est essentiel d’identifier et de comprendre les servitudes affectant un bien. Elles peuvent influencer la valeur du bien, son usage et les droits des parties concernées. Une analyse approfondie des titres de propriété et des documents d’urbanisme est donc indispensable pour éviter des litiges futurs.
En conclusion, les servitudes jouent un rôle crucial dans les relations de voisinage et l’aménagement du territoire. Une connaissance précise de leur nature, de leur création et de leur extinction est indispensable pour tout acteur du secteur immobilier.